مرور کلی فعالیت‌های شرکت مراس (Meraas)

شرکت سازنده مراس (Meraas Developer) دبی کار خود را با هدف ساخت محله‌هایی شروع کرد که زندگی روزمره، خرید و تفریح در آن‌ها کنار هم قرار بگیرد. این شرکت پس از پیوستن به مجموعه بزرگ‌تر دبی هولدینگ (Dubai Holding)، به چارچوب مدیریتی منسجم‌تر دست یافت که امکان برنامه‌ریزی بهتر و اجرای پروژه‌های بزرگ شهری را فراهم می‌کند. 

هدایت مجموعه را شیخ احمد بن سعید آل مکتوم (Sheikh Ahmed bin Saeed Al Maktoum) بر عهده دارد که باعث شده است تا پروژه‌ها هم‌راستا با مسیر توسعه بلندمدت دبی پیش بروند و ثبات اجرایی خود را حفظ کنند. محله‌هایی مثل سیتی‌واک (City Walk)، بلوواترز (Bluewaters) و لامر (La Mer) نزدیک مراکز شلوغ و پررفت‌وآمد شهر قرار دارند و به همین دلیل همیشه رفت‌وآمد و فعالیت در این مناطق دیده می‌شود. 

همین موقعیت مکانی باعث می‌شود قیمت‌گذاری و میزان تقاضا در این محله‌ها با حرکت کلی شهر هماهنگ باشد. به همین دلیل خریداران و سرمایه‌گذاران می‌توانند راحت‌تر روند قیمت، میزان استقبال و ظرفیت سکونتی این پروژه‌ها را ارزیابی کنند و تصویر دقیق‌تری از آینده آن‌ها به دست آورند.

درباره شرکت مراس 

گروه مراس هولدینگز (Meraas Holdings) فعالیت خود را از سال ۲۰۰۷ آغاز کرد و در سال ۲۰۲۰ با پیوستن به مجموعه دبی هولدینگ (Dubai Holding) وارد چارچوب مدیریتی گسترده‌تری شد که هماهنگی و یکپارچگی پروژه‌ها را افزایش داد. رهبری مجموعه برعهده شیخ احمد بن سعید آل مکتوم (مدیرعامل مرآس) است؛ شخصیتی که سال‌ها در اداره نهادهای اقتصادی و زیرساختی دبی نقش محوری داشته است و همین تجربه بالا، مسیر توسعه پروژه‌های مراس را به شکل پایدار و منظم هدایت می‌کند.

با گسترش فعالیت‌های شرکت سازنده مراس (Meraas Developer) رویکرد این مجموعه از ساخت پروژه‌های صرفا مسکونی فراتر رفت و به سمت ایجاد محله‌هایی حرکت کرد که ساکنان بتوانند زندگی، خرید، تفریح و فعالیت‌های روزمره خود را در همان محدوده انجام دهند. این ترکیب باعث می‌شود خریداران و سرمایه‌گذاران راحت‌تر ببینند قیمت‌ها در یک محله چطور بالا و پایین می‌رود و ساکنان چگونه از امکانات اطراف استفاده می‌کنند. چون هر محله بر اساس مجموعه‌ای از فعالیت‌های ثابت مثل خرید، تفریح و رفت‌وآمد روزانه شکل می‌گیرد، ارزیابی شرایط زندگی و آینده ملک در آن ساده‌تر و قابل‌فهم‌تر می‌شود.

موقعیت‌های کلیدی و پروژه‌های شاخص مراس 

در پروژه‌های شهری امروز، انتخاب لوکیشن فقط تعیین یک آدرس نیست؛ بلکه مشخص می‌کند ساکنان چگونه از امکانات اطراف استفاده می‌کنند و ارزش ملک در آینده چطور تغییر می‌کند. شرکت سازنده مراس (Meraas Developer) در دبی محله‌هایی را ایجاد کرده است که دسترسی راحت، امکانات روزمره و شرایط قیمتی قابل پیش‌بینی را کنار هم قرار می‌دهند. همین ترکیب باعث می‌شود خریداران بتوانند راحت‌تر وضعیت زندگی و تغییرات ارزش ملک را در این محله‌ها ارزیابی کنند. این پروژه‌ها در محدوده‌های مالکیت آزاد (Freehold Zones) قرار دارند؛ جایی که مالکیت برای اتباع غیراماراتی شفاف و قابل ثبت در سامانه دپارتمان زمین دبی (Dubai Land Department – DLD) است.

خریداران هنگام بررسی این نقاط معمولا چند شاخص اصلی را ارزیابی می‌کنند:

• سطح قیمت بر اساس متراژ، موقعیت واحد و طبقه

• اجاره‌های قابل انتظار پس از تحویل

• هزینه‌های خدماتی تعیین‌شده توسط ررا (RERA Service Charges)

• حجم تردد محلی و نوع کاربری اطراف پروژه

ترکیب این شاخص‌ها، مسیر واقعی ارزش‌گذاری را برای هر پروژه مشخص می‌کند.

محله سیتی واک (City Walk Residential)

سیتی واک (City Walk) در یکی از فعال‌ترین محورهای مرکزی دبی قرار دارد؛ ناحیه‌ای که دسترسی مستقیم به مراکز تجاری، آموزشی و تفریحی دارد. واحدهای دوخوابه در این منطقه معمولا بین ۳ تا ۶ میلیون درهم معامله می‌شوند که این اختلاف ناشی از ارتفاع طبقه، چشم‌انداز و فاصله تا مسیرهای اصلی است.

این محله چون برای رفت‌وآمد پیاده مناسب است و بیشتر نیازهای روزمره را در همان اطراف پوشش می‌دهد، معمولا تقاضای اجاره ثابت و قابل‌اعتمادی دارد. همین موضوع باعث می‌شود سرمایه‌گذار راحت‌تر تحلیل کند که واحد تا چه حد خالی می‌ماند یا سریع اجاره می‌رود.

مجموعه بلوواترز رزیدنسیز (Bluewaters Residences)

جزیره بلوواترز (Bluewaters) یکی از نمونه‌های زندگی ساحلی برنامه‌ریزی‌شده است. ساختمان‌ها در فاصله نزدیک به جاذبه‌های تفریحی قرار دارند و همین مجاورت باعث شده قیمت‌ها بر اساس نوع چشم‌انداز و جهت واحد، سطح بالاتری نسبت به محله‌های شهری معمول داشته باشد.

تقاضای اجاره در این جزیره از سوی ساکنانی شکل می‌گیرد که دسترسی هم‌زمان به شهر و ساحل برایشان اهمیت دارد. با توجه به ماهیت گردشگری این محدوده، سرمایه‌گذاران معمولا الگوی فصلی بودن تقاضا و تأثیر آن بر میانگین بازده سالانه را بررسی می‌کنند.

منطقه پورت د لامر (Port de La Mer Community)

پورت د لامر (Port de La Mer) در بخش ساحلی جمیرا قرار دارد و محله‌ای است که خانه‌ها و فضاهای اطراف آن کنار یک اسکله و مسیرهای نزدیک به ساحل شکل گرفته‌اند. قیمت واحدهای دوخوابه در این محدوده از حدود ۳ میلیون درهم آغاز می‌شود و در واحدهایی که دید مستقیم به آب دارند افزایش بیشتری پیدا می‌کند.

تقاضای اجاره در این محله بیشتر از سوی ساکنانی دیده می‌شود که زندگی آرام و نزدیکی به ساحل را به شلوغی و رفت‌وآمد زیاد مناطق مرکزی ترجیح می‌دهند. تحلیل‌گران برای اینکه بفهمند قیمت‌ها در یک محله واقعا چطور تغییر می‌کند، معمولا معاملات ثبت‌شده در DLD را بررسی می‌کنند. این داده‌ها نشان می‌دهد که قیمت ملک در مناطق ساحلی چه مسیری را طی کرده و آیا سرعت رشد یا افت آن با محله‌های داخل شهر فرق دارد یا نه.

بازده سرمایه‌گذاری در فاز پیش‌فروش املاک شرکت مراس

بازار مسکن دبی در گزارش‌های اخیر نشان می‌دهد که بازده ناخالص واحدهای آماده در مناطق مرکزی حدود ۵ درصد ثبت می‌شود و واحدهای پیش‌فروش در برخی محله‌ها به حدود ۶ تا ۹ درصد نزدیک می‌شوند. این اعداد برای کسانی که پروژه‌های پیش‌فروش را در مراس پراپرتیز (Meraas Properties) بررسی می‌کنند اهمیت دارد؛ زیرا فاصله میان قیمت ورودی کمتر و ارزش نهایی پس از تحویل نقش مهمی در بازدهی دارد.

در پروژه‌های پیش‌فروش، سه عامل مسیر بازده را شکل می‌دهد:

• ساختار پرداخت مرحله‌ای و تأثیر آن بر نقدینگی

• سطح اجاره قابل انتظار پس از تحویل

• هزینه خدمات تعیین‌شده پس از ثبت مالکیت

این سه شاخص به سرمایه‌گذار نشان می‌دهد عملکرد واقعی هر ساختمان چگونه شکل می‌گیرد؛ زیرا بازده خالص تنها به قیمت خرید وابسته نیست. برای ارزیابی موقعیت ورود، مقایسه قیمت مرحله نخست با معاملات ثبت‌شده در DLD بهترین معیار است.

نمونه‌هایی مانند پورت د لا مر (Port de La Mer) و سیتی واک (City Walk) الگوهای متفاوتی از قیمت و بازده ایجاد می‌کنند، در حالی‌که محله‌هایی مانند جزیره بلوواترز (Bluewaters Island) معمولا تحت‌تأثیر چشم‌انداز و میزان اشغال فصلی قرار دارند.

 

 

پایداری در مناطق توسعه یافته توسط مراس 

ساکنانی که برای دریافت اقامت بلندمدت برنامه دارند، معمولا این پرسش را مطرح می‌کنند که عملکرد یک واحد مسکونی تا چه اندازه در کنترل مصرف انرژی، تهویه و مدیریت گرما قابل قبول است؛ زیرا این عوامل هم رفاه روزمره و هم هزینه مصرف انرژی ماهانه را تعیین می‌کنند. گزارش‌های شهری نشان می‌دهد که بیش از ۵۸ درصد ساختمان‌های دبی استانداردهای ساخت سبز را رعایت می‌کنند و بیش از ۷۲ هزار ساختمان نیز در فهرست ساختمان‌های تأییدشده از نظر مصرف انرژی و طراحی پایدار ثبت شده‌اند. این تغییر، الگوی استفاده از فضاهای مسکونی را دگرگون کرده است.

شرکت سازنده مراس (Meraas Developer) نیز همین مسیر را دنبال می‌کند و در بخش قابل توجهی از پروژه‌های خود از راهکارهای کارآمد استفاده می‌نماید؛ از جمله مسیرهای پیاده‌روی مناسب برای هوای گرم، سیستم‌های روشنایی هوشمند و برنامه‌های مدیریت کارآمد سرمایش. در پروژه‌هایی که گواهی بهره‌وری دریافت می‌کنند، مصرف آب در مقایسه با ساختمان‌های قدیمی‌تر می‌تواند بیش از ۳۰ درصد کاهش یابد و همین موضوع باعث تثبیت هزینه ماهانه و کاهش نوسان مصرف می‌شود.

جمع‌بندی 

گزارش‌های شهری نشان می‌دهد که تقاضا در بخش‌های اصلی دبی همچنان بالاست و همین روند نشان می‌دهد بازار در وضعیت پایدار حرکت می‌کند. مراس هولدینگ (Meraas Holdings) نیز معمولا پروژه‌های خود را در محله‌هایی اجرا می‌کند که رفت‌وآمد در آن‌ها زیاد است و ساکنان به مراکز خرید، خیابان‌های مهم و مناطق ساحلی دسترسی راحتی دارند. این موقعیت مکانی باعث می‌شود ساکنان بتوانند به‌راحتی از امکانات اطراف استفاده کنند؛ بنابراین واحدها خالی نمی‌مانند و نرخ اجاره آن‌ها قابل پیش‌بینی است.

پروژه‌های مراس پراپرتیز (Meraas Properties Dubai) در محدوده‌های مالکیت آزاد قرار دارند و فرآیند ثبت، انتقال و مالکیت، تحت نظارت سیستم شفاف دپارتمان زمین دبی انجام می‌شود. این موضوع برای سرمایه‌گذاران اهمیت دارد؛ زیرا امکان ارزیابی مشخص‌تری از رشد قیمت و قابلیت اجاره‌پذیری فراهم می‌کند.

اگر نیاز به بررسی دقیق قیمت‌ها، معاملات ثبت‌شده یا فازهای آینده پروژه‌ها دارید، می‌توانید با تیم کوتوک تماس بگیرید تا براساس داده‌های به‌روز، مناسب‌ترین گزینه را با توجه به هدف سرمایه‌گذاری‌ شما معرفی کنیم.