ثبت عقود در دبی؛ راهنمای ساده پیش‌فروش دبی
فهرست مطالب
ثبت عقود (Oqood) روش رسمی دبی برای ثبت خرید پیش‌فروش ملک است. هزینه آن ۴٪ ارزش معامله بهعلاوه ۲۰ درهم امارات (AED) است و در این مرحله هزینه پنهان دیگری وجود ندارد. اهمیت این موضوع وقتی روشن می‌شود که بدانیم در شش‌ماهه نخست ۲۰۲۵، معاملات پیش‌فروش ۷۰٫۲٪ معاملات مسکونی دبی را تشکیل داد که ارزشی برابر ۱۸۷٫۹ میلیارد درهم داشت.
برای مثال، روی یک آپارتمان ۱٫۵ میلیون درهمی، مبلغ ۶۰٬۰۲۰ درهم پرداخت می‌شود تا نام شما در ثبت موقت اداره زمین دبی (Dubai Land Department) قرار بگیرد. این ثبت موقت تا تحویل واحد تنها سند معتبر است و پس از آن به سند مالکیت تبدیل می‌شود.
امضای قرارداد SPA و جمع‌آوری مدارک
هیچ اقدامی نزد اداره زمین انجام نمی‌شود، مگر اینکه قرارداد فروش و خرید (Sale and Purchase Agreement) به امضای دو طرف برسد. این قرارداد شماره واحد، قیمت کل، جدول پرداخت و فصل تحویل را مشخص می‌کند، پس آن را دو بار با دقت بخوانید. مثلا در یک آپارتمان ۱٫۸ میلیون درهمی در جمیرا ویلج سرکل (Jumeirah Village Circle) با ساختار پرداخت ۶۰ به ۴۰، حدود ۱٫۰۸ میلیون درهم را پیش از دریافت کلید متعهد می‌شوید.
مدارک الزامی اداره زمین شامل کپی قرارداد خرید، کارت شناسایی معتبر امارات (Emirates ID) برای ساکنان و کپی پاسپورت برای غیرمقیم‌ها. شرکت‌ها علاوه بر این به جواز کسب (Trade License) و اساسنامه (Memorandum of Association) نیاز دارند.
نحوه ثبت عقود توسط سازنده
شما خودتان ثبت عقود را انجام نمی‌دهید. سازنده با اطلاعات ورود به پورتال سازندگان املاک (Real Estate Developers Portal) معامله را ثبت می‌کند و قرارداد، مدارک هویتی و مشخصات واحد را پیوست می‌کند. نکته مهم این است که قرارداد باید ظرف ۹۰ روز از امضا در ثبت موقت وارد شود. این مهلت به عهده سازنده است، نه شما.
شرکت‌های خوب معمولا ظرف دو تا چهار هفته این کار را انجام می‌دهند. اگر کار کندتر پیش برود، به‌ویژه در پروژه‌های آف‌پلن دبی عرضه اولیه با صدها واحد، صف طولانی می‌شود. پس از گذشت یک ماه، شماره پیگیری تراکنش را کتبا درخواست کنید.
هزینه‌های ثبت عقود در دبی
هزینه ۴٪ بین فروشنده و خریدار به‌طور مساوی تقسیم می‌شود؛ یعنی ۲٪ از فروشنده و ۲٪ از خریدار. این درصد روی ارزش فروش در قرارداد محاسبه می‌شود، نه روی مبلغی که تا آن زمان پرداخت کرده‌اید. بسیاری فکر می‌کنند با پیش‌پرداخت ۱۰٪ هزینه هم کمتر می‌شود، اما این‌طور نیست. در یک واحد یک‌خوابه ۹۰۰ هزار درهمی در دبی اسپورتس سیتی (Dubai Sports City)، سهم اداره زمین ۳۶ هزار درهم است، چه ۹۰ هزار درهم پرداخت کرده باشید و چه نصف قیمت را.
برخی سازندگان این هزینه را به‌عنوان تخفیف می‌پذیرند، برخی آن را نصف می‌کنند و بعضی تمام آن را به خریدار منتقل می‌کنند. پیش از امضا حتما بپرسید.
|
قلم هزینه |
نرخ |
واحد ۹۰۰ هزار درهمی |
واحد ۱٫۵ میلیون درهمی |
|
سهم فروشنده (هزینه اداره زمین) |
۲٪ ارزش فروش |
۱۸٬۰۰۰ |
۳۰٬۰۰۰ |
|
سهم خریدار (هزینه اداره زمین) |
۲٪ ارزش فروش |
۱۸٬۰۰۰ |
۳۰٬۰۰۰ |
|
هزینه دانش (Knowledge Fee) |
۱۰ درهم |
۱۰ |
۱۰ |
|
هزینه نوآوری (Innovation Fee) |
۱۰ درهم |
۱۰ |
۱۰ |
|
جمع |
— |
۳۶٬۰۲۰ |
۶۰٬۰۲۰ |
بررسی جزئیات گواهی عقود دبی
گواهی الکترونیکی عقود تنها سندی است که نشان می‌دهد خرید شما در دفتر رسمی ثبت شده است. آن را مثل یک مشاور حقوقی بررسی کنید. اشتباه کوچکی در نام خانوادگی در زمان فروش مجدد می‌تواند مشکل‌ساز شود و اصلاح رسمی آن وقت‌گیر است. این موارد را با دقت چک کنید:
-
نام کامل شما، دقیقا مطابق پاسپورت
-
شماره پاسپورت یا کارت شناسایی، رقم به رقم
-
شماره واحد و طبقه، مطابق قرارداد
-
نام پروژه و شماره قطعه زمین
-
ارزش کل فروش، مطابق قرارداد و نه عدد گرد شده
-
نام سازنده و شماره حساب امانی (Escrow Account)
گواهی را همراه رسیدهای پرداخت نگه دارید.
ثبت ملک پیش‌فروش در دبی برای غیرمقیم‌ها
نرخ ۴٪ برای شهروندان امارات، ساکنان و خریداران خارجی یکسان است و تخفیف یا عوارض ملیتی وجود ندارد. تفاوت اصلی در مدارک است:
-
ساکنان کارت شناسایی معتبر امارات ارائه می‌دهند که تأیید هویت را سریع‌تر می‌کند.
-
غیرمقیم‌ها کپی پاسپورت ارائه می‌دهند و همین برای ثبت کافی است.
-
شرکت‌ها جواز کسب و اساسنامه را هم اضافه می‌کنند.
-
خریداری که از راه دور امضا می‌کند، می‌تواند با وکالت‌نامه رسمی و تأییدشده، نماینده تعیین کند.
شهروندان امارات و اعضای شورای همکاری خلیج فارس (GCC) می‌توانند خارج از مناطق فری‌هولد تعیین‌شده هم خرید کنند. اگر از تهران، لندن یا تورنتو امضا می‌کنید، حدود دو هفته اضافه برای بررسی منبع تأمین مالی در نظر بگیرید.
خطرات واحد پیش‌فروشی ثبت‌نشده
واحد ثبت‌نشده فقط یک قرارداد و چند رسید دارد و در سوابق دولتی هیچ نشانی از معامله وجود ندارد. تصور کنید دو خریدار در یک برج، هر کدام با پرداخت ۱٫۲ میلیون درهم و شرایط یکسان. یکی در ثبت موقت است و دیگری نیست.
اگر ساخت‌وساز متوقف شود، فقط اولی به‌عنوان طرف دارای منافع ثبت‌شده شناخته می‌شود و فقط او در آژانس تنظیم‌گری املاک (RERA) جایگاه حقوقی روشنی دارد. خریدار ثبت‌نشده نمی‌تواند واحد را بفروشد یا وام رهنی بگیرد. ثبت همچنین جلوی فروش دوباره واحد را می‌گیرد.
فروش یا رهن ملک پس از ثبت عقود
فروش قبل از تحویل، که در بازار به آن انتقال قرارداد (Assignment) می‌گویند، نیازمند ثبت قبلی واحد است. اغلب سازندگان حداقل پرداختی را تعیین می‌کنند، معمولا بین ۳۰٪ تا ۴۰٪، تا گواهی عدم اعتراض (NOC) صادر شود. این حد سیاست خود سازنده است، نه قانون اداره زمین، پس به قرارداد خود مراجعه کنید. هزینه گواهی عدم اعتراض بین ۲٬۰۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم است و هزینه ثبت روی ارزش فروش جدید دوباره محاسبه می‌شود.
بانک‌ها هم بدون ثبت موقت وجهی برای واحد آزاد نمی‌کنند، چون تیم اعتباری آنها از همین گواهی برای تأیید وجود دارایی و مالکیت شما استفاده می‌کند.
از گواهی عقود تا سند مالکیت دبی
گواهی «موقت» یعنی ثبت، بنابراین جایگاه شما را در طول ساخت حفظ می‌کند. پس از تکمیل ساختمان، این ثبت به سند مالکیت دائمی به نام شما تبدیل می‌شود.
این انتقال هزینه‌های خودش را دارد: ۲۵۰ درهم برای گواهی سند، ۲۲۵ درهم برای نقشه واحد روی زمین شهرداری دبی، همان ۱۰ درهم دانش و ۱۰ درهم نوآوری و کارمزد امین (Trustee) که ۴٬۰۰۰ درهم بهعلاوه مالیات بر ارزش افزوده است، در صورتی که ارزش معامله به ۵۰۰ هزار درهم برسد. مانده پرداخت و بدهی خدمات باید تسویه شود. این دو سند جایگزین یکدیگر هستند و هرگز هر دو را با هم نخواهید داشت.
بینش بازار پیش‌فروش
اطلاعات املاک و پایداری را از کوتوک بگیرید. برای راهنمایی سریع در واتساپ با ما گفتگو کنید.
دریافت اطلاعات در واتساپسوالات متداول
۴٪ ارزش فروش قرارداد بهعلاوه ۲۰ درهم.
سازنده ملک. او باید قرارداد را ظرف ۹۰ روز از امضا ثبت کند.
بله. برای ثبت، کپی پاسپورت کافی است و نرخ هزینه برای همه یکسان است.
