قبل از فروش ملک آف‌پلن در دبی چه مواردی را چک کنیم؟
فهرست مطالب
می‌توانید ملک آف‌پلن خود در دبی را قبل از تحویل بفروشید، به شرط آنکه حداقل درصد پرداخت تعیین‌شده توسط سازنده (معمولا ۳۰ تا ۴۰ درصد قیمت خرید) را پرداخته باشید و اقساطتان کاملا به‌روز باشد.
این کار با عنوان واگذاری (Assignment Sale) انجام می‌شود و بر اساس ماده ۶ قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸ (Law No. 13 of 2008) قانونی است. در این معامله سند مالکیت فروخته نمی‌شود. شما جایگاه ثبت‌شده خود را در سامانه عوقود (Oqood) به خریدار جدید منتقل می‌کنید و او بقیه اقساط را ادامه می‌دهد.
قوانین فروش مجدد آف‌پلن در دبی که باید بدانید
وقتی ملک آف‌پلن در امارات می‌خرید، واحد آماده‌ای نخریده‌اید، بلکه حق قراردادی دریافت ملک در آینده را خریده‌اید. این حق در قرارداد خرید و فروش (Sale and Purchase Agreement یا SPA) ثبت شده و در سامانه موقت اداره زمین دبی (Dubai Land Department یا DLD) ثبت است. پس آنچه منتقل می‌کنید سند نیست، بلکه جایگاه ثبت‌شده شماست.
ماده ۳ قانون ثبت را الزامی کرده است. توافق خصوصی بین خریدار و فروشنده کافی نیست. سازنده باید تأییدیه عدم اعتراض (No Objection Certificate یا NOC) صادر کند، DLD انتقال را انجام دهد و عوقود به نام خریدار جدید صادر شود.
برای گرفتن NOC معمولا باید ۳۰ تا ۴۰ درصد قیمت را بدون عقب‌افتادگی پرداخته باشید. برخی پروژه‌های لوکس ۵۰ درصد میخواهند و بعضی قراردادها دوره قفل ۶ تا ۱۲ ماهه دارند. این عددها در قرارداد شما نوشته شده‌اند، نه در قانون کلی. پس پیش از عرضه ملک، حتما قرارداد را بخوانید.
شرایط فروش آف‌پلن قبل از تحویل در دبی
برای فروش قبل از تحویل معمولا باید ۳۰ تا ۴۰ درصد قیمت را بدون عقب‌افتادگی پرداخته باشید. این عدد را در فرایند گرفتن تأییدیه NOC با دقت بررسی کنید، چون بعضی پروژه‌های لوکس ۵۰ درصد میخواهند و برخی قراردادها دوره قفل ۶ تا ۱۲ ماهه دارند. این شرایط در قانون کلی نیامده‌اند و فقط در قرارداد شما نوشته شده‌اند.
پیش از هر اقدامی، قرارداد را باز کنید و این نکات را پیدا کنید:
-
بند واگذاری: آیا انتقال بدون تأیید دلخواه سازنده مجاز است؟
-
درصد پرداخت: چه میزانی از پرداخت، شرط اهلیت فروش شماست؟
-
دوره قفل: آیا برای فروش زودهنگام محدودیت زمانی دارید؟
-
مهلت اطلاع‌رسانی: چند روز قبل باید به سازنده خبر دهید؟
-
کارمزد انتقال: سازنده چه هزینه اداری می‌گیرد؟
اگر قرارداد به سازنده اختیار کامل برای رد NOC داده باشد، شما حق قطعی ندارید و فقط درخواست می‌دهید. همین یک بند می‌تواند کل نقشه خروج شما را تغییر دهد.
گرفتن تأییدیه NOC از سازنده
بدون تأییدیه عدم اعتراض، هیچ معامله‌ای در DLD ثبت نمی‌شود، حتی اگر خریدار آماده پرداخت باشد. تصور کنید خریداری پیدا کرده‌اید و قیمت را هم توافق کرده‌اید، اما سازنده هنوز NOC صادر نکرده است. در این حالت معامله متوقف می‌ماند.
سازنده پیش از صدور تأییدیه، حساب شما را بررسی می‌کند تا مطمئن شود درصد پرداختی مطابق قرارداد است، همه اقساط سررسیده تسویه شده، حسابتان بدهی یا اختلاف ندارد و خریدار جدید مدارک احراز هویت (KYC) را دارد.
هزینه NOC معمولا بین ۱٬۰۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم (AED) است و صدور آن ۷ تا ۲۱ روز کاری زمان میبرد. پس برای برنامه‌ریزی فروش، حداقل سه هفته وقت در نظر بگیرید.
هزینه‌های فروش مجدد و سود خالص شما
قبل از تعیین قیمت، باید بدانید خروج از معامله چقدر هزینه دارد. اگر هزینه‌ها را جدی نگیرید، ممکن است با وجود افزایش قیمت، پول کمتری در دست بگیرید. هزینه‌های اصلی این‌ها هستند:
-
NOC و هزینه اداری سازنده: بین ۱٬۰۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم
-
هزینه ثبت DLD هنگام رزرو: پرداخت شده و قابل بازگشت نیست
-
هزینه ثبت ۴ درصدی خریدار: روی قیمت جدید حساب می‌شود و توان خرید او را کم می‌کند
-
کارمزد مشاور دارای مجوز RERA: دو درصد به علاوه مالیات بر ارزش افزوده (VAT)
-
اقساط معوق: باید پیش از صدور NOC تسویه شوند
-
تسویه وام: اگر آف‌پلن به وام گره خورده، گواهی بانک لازم است
هزینه ۴ درصدی خریدار، رقیب پنهان شما در هر مذاکره است. خریداری که منتظر پروژه جدید است ممکن است معافیت هزینه یا پرداخت بعد از تحویل بگیرد.
سود قبل از تحویل در دبی چقدر است؟
در این مثال، شما ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم خریده‌اید، ۴۰ درصد آن را پرداخته‌اید و قیمت ۲۰ درصد بالا رفته است. ملک فقط ۲۰ درصد ارزش بیشتر پیدا کرده، اما سود شما روی پولی که واقعا پرداخته‌اید حدود ۳۰ درصد می‌شود. این همان اثر اهرم پرداخت اقساط است. جدول زیر را ببینید:
|
شرح |
مبلغ (درهم AED) |
|
قیمت اولیه خرید |
۴٬۰۰۰٬۰۰۰ |
|
پرداخت‌شده تاکنون (۴۰ درصد) |
۱٬۶۰۰٬۰۰۰ |
|
هزینه ثبت DLD هنگام رزرو (۴ درصد) |
۱۶۰٬۰۰۰ |
|
هزینه‌های اداری هنگام رزرو |
۵٬۰۰۰ |
|
مجموع سرمایه‌گذاری |
۱٬۷۶۵٬۰۰۰ |
|
قیمت فروش با رشد ۲۰ درصدی |
۴٬۸۰۰٬۰۰۰ |
|
اقساط باقی‌مانده که خریدار می‌پردازد |
۲٬۴۰۰٬۰۰۰ |
|
وجه نقد دریافتی هنگام انتقال |
۲٬۴۰۰٬۰۰۰ |
|
NOC و هزینه اداری سازنده |
−۶٬۰۰۰ |
|
کارمزد مشاور (۲ درصد به علاوه VAT) |
−۱۰۰٬۸۰۰ |
|
خالص وجه بازگشتی |
۲٬۲۹۳٬۲۰۰ |
|
سود روی سرمایه |
حدود ۵۲۸٬۲۰۰ (حدود ۳۰ درصد) |
اما ۱۶۰٬۰۰۰ درهم هزینه ثبت DLD که هنگام رزرو پرداخت کرده‌اید، از بین رفته است و به شما برنمی‌گردد. خریدار بعدی هم ۴ درصد را روی قیمت بالاتر می‌پردازد. ارقام این مثال فقط برای نشان دادن منطق محاسبه است. قبل از فروش، همین جدول را با قیمت واقعی واحد خودتان پر کنید.
چرا برخی واحدهای آف‌پلن سریع‌تر فروش می‌روند؟
فرض کنید دو واحد کنار هم در یک پروژه دارید. یکی در طبقه ۴۰ با منظره دریاست و دیگری در طبقه ۵ رو به دیوار ساختمان روبه‌رو. خریدار بازار دست دوم تقریبا همیشه اولی را ترجیح می‌دهد. واحدهای پرطرفدار معمولا منظره خوب، چیدمان مناسب برای زندگی یا اجاره و اقساط پخش‌شده دارند.
خریداران این بازار به میزان بدهی و زمان پرداخت حساس‌اند. پیشرفت قابل مشاهده ساخت و سابقه تحویل خوب سازنده هم ریسک خرید را کم می‌کند. زیرساخت‌های تأییدشده مانند ایستگاه مترو و مدرسه نیز به قیمت پایه کمک می‌کنند.
قیمت‌گذاری درست در بازار دست دوم
قیمت شما باید با معاملات دیگر همان پروژه و عرضه فعلی سازنده رقابت کند. بسیاری از فروشندگان قیمت خرید خود را مبنا می‌گیرند و سود دلخواه را روی آن اضافه می‌کنند، اما خریدار به این شکل فکر نمی‌کند. داده‌های معاملات را در اپلیکیشن Dubai REST یا سامانه عوقود ببینید و قیمت هر فوت مربع را برای همان چیدمان، محدوده طبقه و منظره مقایسه کنید.
مثلا اگر سازنده هنوز طبقات پایین را با ۱٬۸۰۰ درهم برای هر فوت مربع و پرداخت ۴۰ به ۶۰ می‌فروشد، شما باید بالاتر از ۱٬۹۰۰ درهم قیمت بگذارید و شرایط باقی‌مانده را جذاب‌تر کنید تا خریدار هزینه‌های خروج شما را بپذیرد.
تأخیر پروژه و تأثیر آن بر خروج شما
زمان‌بندی بازار می‌تواند به نفع یا ضرر شما کار کند. اگر حجم معاملات کم شده، واحدهای مشابه نزدیک قیمت خرید شما هستند یا عرضه جدید زیاد شده، فروش زودهنگام ممکن است هزینه‌هایتان را هم جبران نکند.
تأخیر هم فشار اضافه می‌آورد؛ هر ماه تأخیر یعنی اقساط بیشتر، سرمایه قفل‌شده‌تر و مذاکره سخت‌تر. اگر تأخیر قابل توجیه نباشد، طبق مقررات RERA و از طریق فرایند اختلاف DLD ممکن است حق فسخ داشته باشید. پیش از تصمیم، این مسیر را هم بررسی کنید.
وقتی بهتر است تا تحویل صبر کنید
اگر تحویل کمتر از شش ماه دیگر باشد، صبر کردن معمولا گزینه بهتری است. با داشتن سند مالکیت، خریداران وام‌گیرنده می‌توانند تا ۸۰ درصد ارزش ملک وام بگیرند، در حالی که برای آف‌پلن سقف وام حدود ۵۰ درصد است. این یعنی بازار خریداران شما خیلی بزرگ‌تر می‌شود.
همچنین اگر سازنده هنوز واحدهای مشابه را با معافیت هزینه بفروشد، رقابت با او سخت است. اگر سود احتمالی‌تان کمتر از ۶ درصد باشد، هزینه‌های معامله آن را می‌خورد. اگر اقامت سرمایه‌گذاری شما به همین واحد وابسته است، فروش بدون جایگزین آن را از بین میبرد.
فروش آف‌پلن قبل از تحویل یا صبر؟
تصمیم شما به چهار عدد بستگی دارد؛ درصد سود نسبت به قیمت خرید، کل هزینه‌های خروج، زمان باقی‌مانده تا تحویل و کاری که با پولی که آزاد می‌شود انجام می‌دهید. اگر سود خوبی دارید و سازنده عرضه کمی از واحد مشابه دارد، واگذاری قبل از تحویل معمولا منطقی است. اما اگر سود کم است، هزینه‌ها آن را می‌خورند و تحویل شش ماه دیگر است، صبر برای گرفتن سند مالکیت بهتر است.
اگر درباره یک واحد مشخص تردید دارید، برای بررسی داده‌های معاملات و زمان صدور NOC می‌توانید با تیم کوتوک در واتساپ تماس بگیرید.
بینش بازار پیش‌فروش
اطلاعات املاک و پایداری را از کوتوک بگیرید. برای راهنمایی سریع در واتساپ با ما گفتگو کنید.
دریافت اطلاعات در واتساپسوالات متداول
بله. بر اساس ماده ۶ قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸، به شرط ثبت در عوقود و گرفتن NOC از سازنده، این کار قانونی است.
معمولا ۳۰ تا ۴۰ درصد قیمت است. برخی پروژهها ۵۰ درصد میخواهند. عدد دقیق را در قرارداد خود ببینید.
صدور آن معمولا ۷ تا ۲۱ روز کاری زمان میبرد و هزینهاش بین ۱٬۰۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم است.
