تحویل ملک در دبی؛ راهنمای جامع قبل از تحویل کلید
فهرست مطالب
برای تحویل درست ملک در دبی، پیش از گرفتن کلید سه کار را انجام دهید؛ واحد را با قرارداد تطبیق دهید، مدارک را کتبی بگیرید و صورتحساب نهایی را قبل از جلسه حساب کنید. اطلاعیه تحویل معمولا حدود ۳۰ روز مهلت دارد و اگر در این مدت کار را تمام نکنید، رفع مشکلات بعدی به عهده خودتان است. در ادامه هر مرحله را با عدد و مثال توضیح می‌دهیم.
معنی واقعی اطلاعیه تحویل ملک شما
فرض کنید نامه‌ای از سازنده رسیده که نوشته واحدتان کامل شده است. این یعنی از تاریخ نامه حدود ۳۰ روز وقت دارید تا واحد را بازرسی کنید، باقی‌مانده پرداخت را تسویه کنید و کلید را بگیرید. اگر این مهلت بگذرد، کارها عقب می‌افتد و ممکن است هزینه تأخیر هم به شما برگردد.
سه نکته را فورا چک کنید. اول، شماره شناسایی ملک (Property Index Number یا PIN) روی نامه باشد، چون بدون آن DEWA و قرارداد اجاره ثبت‌شده (Ejari) معطل می‌ماند. دوم، سازنده اطلاعیه را در اداره زمین دبی (Dubai Land Department یا DLD) ثبت کرده باشد، نه فقط ایمیل زده باشد. سوم، عبارت «پروژه تکمیل شده» را کامل باور نکنید؛ برج می‌تواند کامل اعلام شود و کولر واحد شما هوا را بچرخاند اما خنک نکند.
بررسی واحد خود با قرارداد SPA
در قرارداد فروش و خرید (Sale and Purchase Agreement یا SPA) شماره واحد، متراژ، نقشه، مشخصات تکمیل و گاهی برند لوازم خانگی ثبت شده است. اگر جایگزینی انجام شده باشد، ملاک قرارداد است، نه آنچه در بروشور دیده‌اید.
اعداد را هم با هم بسنجید. فرض کنید آپارتمان ۸۵۰ فوت مربعی را با قیمت ۱٬۷۰۰ درهم به ازای هر فوت مربع خریده‌اید، اما ۸۲۰ فوت مربع تحویل می‌گیرید. این یعنی ۳۰ فوت کم آورده‌اید که ارزش آن حدود ۵۱٬۰۰۰ درهم است. بیشتر قراردادها اختلاف کوچکی را می‌پذیرند، اما چیزی را که اندازه نگرفته‌اید نمی‌توانید مطالبه کنید.
چک‌لیست بازرسی اتاق به اتاق واحد در دبی
برای هر اتاق، این موارد را یکی‌یکی امتحان کنید. بیشتر ایرادها با همین بررسی ساده پیدا می‌شوند.
-
دیوار و سقف: ترک‌های ریز، لکه رطوبت کنار قاب پنجره و رنگ ناهموار
-
کاشی‌ها: روی آن‌ها بزنید؛ صدای توخالی یعنی چسبندگی ضعیف است
-
پنجره و درب: روزنه نور نباید دیده شود، چون درز بد هزینه برق را ۱۰ تا ۲۰ درصد بالا می‌برد
-
کولر: هر واحد را ۱۵ دقیقه روشن کنید و با دماسنج افت دما را بسنجید
-
لوله‌کشی: دو سرویس را هم‌زمان باز کنید تا فشار آب را ببینید
-
برق: به همه پریزها، حتی پشت مبل، وسیله وصل کنید
-
ایمنی: آژیر دود را تست کنید و مطمئن شوید سرسمپاش‌ها رنگ نشده‌اند
-
کنتورها: قرائت DEWA، آب و چیلر را با شماره سریال عکس بگیرید
اگر وقت یا حوصله بررسی ندارید، بازرسی حرفه‌ای نقص‌یابی (Snagging) برای آپارتمان بین ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۵۰۰ درهم هزینه دارد. برای استودیو و یک‌خوابه حدود ۱٬۴۰۰ تا ۲٬۵۰۰ درهم، دوخوابه ۲٬۰۰۰ تا ۳٬۵۰۰ درهم و ویلا ۲٬۵۰۰ تا ۴٬۰۰۰ درهم باید کنار گذاشت.
مدارک لازم برای تحویل ملک در دبی
تحویل بیشتر وقت‌ها به خاطر مدارکی متوقف میشود که فرض شده‌اند، نه به خاطر عیب ساختمانی. مثلا خیلی‌ها فکر می‌کنند همه کلیدها تحویل شده، اما بعد می‌بینند فقط دو تا از چهار کلید را گرفته‌اند. برای جلوگیری از این اشتباه، هر مدرک را کتبی بگیرید و در جلسه بشمارید. در جلسه تحویل این موارد را باید داشته باشید:
-
سند مالکیت (Title Deed) یا تأیید کتبی صدور آن؛ خریداران پیش‌فروش تا آن زمان در ثبت موقت Oqood هستند
-
گواهی عدم بدهی (NOC) از سازنده
-
رسید همه اقساط، از جمله هزینه‌های اداری
-
تسویه شارژ خدمات تا تاریخ تحویل
-
فهرست نقص‌ها (Snag List) امضاشده با تاریخ مشخص برای رفع هر مورد
-
کلید، کارت دسترسی، ریموت پارکینگ و کلید صندوق پستی
-
شرایط گارانتی و دوره نگهداری (Defect Liability Period یا DLP) به صورت کتبی
اصل پاسپورت و کارت شناسایی امارات (Emirates ID) را همراه ببرید. هر مدرک را هم در پوشه فیزیکی نگه دارید و هم یک نسخه در فضای ابری داشته باشید.
پرداخت نهایی، شارژ خدمات و هزینه‌ها
صورتحساب تحویل جایی است که خیلی از خریداران هزینه‌هایی را می‌بینند که موقع خرید گفته نشده بود. قبل از رفتن به جلسه، همه هزینه‌ها را حساب کنید. جدول زیر نمونه‌ای واقع‌بینانه برای آپارتمان پیش‌فروش ۸۵۰ فوت مربعی به قیمت ۱٫۵ میلیون درهم است.
|
قلم هزینه |
مبلغ تقریبی (درهم) |
نکته |
|
سند مالکیت (Title Deed Certificate) |
۲۵۰ |
یک‌بار پرداخت |
|
نقشه، دانش و نوآوری (Map, Knowledge & Innovation Fees) |
۳۹۰ |
یک‌بار پرداخت |
|
ودیعه DEWA برای آپارتمان |
۲٬۰۰۰ |
قابل استرداد |
|
اتصال و هزینه اداری DEWA |
۱۵۵ |
یک‌بار پرداخت |
|
بازرسی حرفه‌ای نقص‌یابی (Snagging) |
۱٬۰۰۰ تا ۳٬۵۰۰ |
بسته به متراژ |
|
شارژ خدمات سالانه برای ۸۵۰ فوت مربع |
۱۲٬۷۵۰ |
هر سال |
|
انتقال DLD در صورت پرداخت نشدن (۴٪) |
۶۰٬۰۰۰ |
بزرگ‌ترین قلم |
با این جدول می‌بینید که انتقال DLD، یعنی ۴ درصد قیمت، بیشترین سهم را دارد؛ در حالی که هزینه‌های DEWA روی هم کمتر از ۲٬۵۰۰ درهم است. شارژ خدمات هم در ساختمان‌های معمولی بین ۱۰ تا ۲۵ درهم به ازای هر فوت مربع در سال است و در برج‌های لوکس به ۲۰ تا ۵۰ درهم می‌رسد. دو برج در یک خیابان ممکن است اختلاف زیادی داشته باشند، پس رقم دقیق را در شاخص شارژ خدمات DLD (DLD Service Charge Index) بررسی کنید.
ثبت هر نقص قبل از امضا
امضا فرم پذیرش یعنی قدرت چانه‌زنی شما تقریبا تمام میشود. قبل از امضا، نقص‌ها هنوز مسئولیت سازنده هستند. بعد از امضا، همان ایرادات به ادعای دوره نگهداری (DLP) تبدیل می‌شوند. این ادعاها معتبرند، اما در صف می‌مانند و جواب گرفتنشان ممکن است هفته‌ها طول بکشد.
ترکی که با عکس و تاریخ در فهرست ثبت شده باشد، خیلی سریع‌تر پیگیری میشود تا ترکی که فقط شفاهی گفته‌اید. اگر کسی گفت «امضا کنید، بعدا درستش می‌کنیم»، نه قبول کنید و نه شفاهی موافقت کنید.
فهرست نقص‌ها را با تاریخ کتبی بخواهید و در خود فرم پذیرش ذکر کنید. مدت دوره نگهداری در بیشتر قراردادها ۱۲ ماه است، اما بعضی سازندگان آن را تا ۲۴ ماه می‌برند. مسئولیت عیوب ساختاری طبق ماده ۴۰ قانون شماره ۶ سال ۲۰۱۹ دبی (Dubai Law No. 6 of 2019) تا ۱۰ سال است و به DLP وابسته نیست.
راه‌اندازی DEWA، سرمایش و دسترسی
قبل از امضای فرم تحویل، سه چیز را چک کنید: شماره محل (Premise Number) روی مدارک DEWA با واحد شما یکی باشد، قرائت پایانی کنتور ساختمانی ثبت شده باشد، بدهی چیلر یا شارژ خدمات روی ملک نماند. بدهی باز به ملک می‌چسبد، نه به صاحب قبلی و می‌تواند فعال‌سازی و صدور کارت دسترسی را عقب بیندازد.
اگر پرونده تمیز باشد، فعال‌سازی کار ساده‌ای است. با سند مالکیت یا Oqood، کارت شناسایی و شماره محل ثبت‌نام کنید. سپس ۲٬۰۰۰ درهم ودیعه‌ی قابل استرداد برای آپارتمان یا ۴٬۰۰۰ درهم برای ویلا و ۱۵۵ درهم هزینه‌ی اتصال بپردازید.
برق معمولا ظرف ۱۵ ساعت کاری وصل میشود. شماره محل را کتبی از سازنده بخواهید، چون یک رقم اشتباه شایع‌ترین دلیل رد شدن درخواست اول است. سرمایش منطقه‌ای (District Cooling) حساب و ودیعه جدا دارد، پس برای آن هم بودجه بگذارید. دارندگان کارت Thukher بالای ۶۰ سال و دارندگان کارت Sanad ۵۰ درصد تخفیف می‌گیرند.
مدیریت تحویل ملک از خارج از امارات
اگر در خارج از امارات هستید، وکالت‌نامه رسمی (Power of Attorney) به فرد مورد اعتمادتان اجازه می‌دهد به جای شما حاضر شود و کلید بگیرد. اما اگر وکالت‌نامه در خارج صادر شده باشد، باید تأیید (Legalization) و ترجمه عربی شود و این کار دو تا سه هفته طول می‌کشد. پس این مراحل را قبل از رسیدن اطلاعیه شروع کنید.
شرکت بازرسی را جدا از سازنده انتخاب کنید و گزارشی با عکس‌های شماره‌گذاری‌شده بخواهید. اگر امکانش هست، در بازدید به صورت تصویری زنده شرکت کنید تا خودتان دوربین را هدایت کنید. نماینده‌تان را هم برای بازدید مجدد بفرستید، نه فقط بازدید اول.
هزینه‌های خدمات و کل هزینه‌های تحویل را پیش از جلسه با پروژه‌های مشابه مقایسه کنید؛ برای این کار می‌توانید با مشاوران کوتوک در واتساپ مشورت کنید.
بینش بازار پیش‌فروش
اطلاعات املاک و پایداری را از کوتوک بگیرید. برای راهنمایی سریع در واتساپ با ما گفتگو کنید.
دریافت اطلاعات در واتساپسوالات متداول
بله، اما بعد از امضا پیگیری کندتر میشود. پس همهی ایرادها را قبل از امضا ثبت کنید.
معمولا حدود ۳۰ روز از تاریخ اطلاعیه. در این مدت بازرسی، تسویه و تحویل کلید را انجام دهید.
روی اطلاعیه تحویل یا مدارک ملک. اگر نبود، همان روز از سازنده بخواهید.
