نظام عقود (Oqood) في دبي: دليل تسجيل العقارات قيد الإنشاء

يعد تسجيل عقود (Oqood) الإجراء الرسمي لتسجيل العقارات قيد الإنشاء لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. وتبلغ رسوم التسجيل 4% من قيمة البيع، إضافة إلى 20 درهم، موزعة بين رسوم المعرفة والابتكار. استحوذت العقارات قيد الإنشاء على 70.2% من إجمالي الصفقات السكنية خلال النصف الأول من عام 2025، بقيمة بلغت 187.9 مليار درهم.

على سبيل المثال، عند شراء شقة بقيمة 1.5 مليون درهم، يدفع مبلغ 60,020 درهم لتسجيل اسمك في السجل المؤقت لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، وهو السجل الوحيد المعتمد حتى يتم تحويله إلى سند ملكية عند التسليم.

توقيع اتفاقية البيع والشراء وتجهيز المستندات

لا يمكن إرسال معاملة التسجيل إلى دائرة الأراضي والأملاك قبل توقيع اتفاقية البيع والشراء (SPA) من الطرفين. ويحدد هذا العقد تفاصيل أساسية، تشمل رقم الوحدة، وسعر الشراء الإجمالي، وجدول الدفعات، والموعد المتوقع للتسليم. 

يعد مراجعة خطة الدفع بعناية قبل التوقيع أمر مهم جداً. فعلى سبيل المثال، إذا اشتريت شقة في قرية جميرا الدائرية (JVC) بقيمة 1.8 مليون درهم وفق خطة دفع بنسبة 60/40، فهذا يعني يجب أن تسدد نحو 1.08 مليون درهم قبل استلام الوحدة.

المستندات التي تطلبها دائرة الأراضي والأملاك للتسجيل مختصرة؛ فهي نسخة من عقد البيع والشراء، وبطاقة هوية إماراتية سارية للمقيمين، ونسخة من جواز السفر لغير المقيمين، وللشركات، تضاف الرخصة التجارية وعقد التأسيس.

كيف يسجل المطور عقارك في نظام عقود؟

لا يتولى المشتري تقديم طلب التسجيل بنفسه؛ إذ يتولى المطور العقاري هذه المهمة من خلال بيانات الدخول الخاصة به إلى بوابة المطورين العقاريين، حيث يرفع المعاملة المرفقة بالعقد ومستندات الهوية وتفاصيل الوحدة. وهناك مهلة زمنية مهمة ينبغي الانتباه إليها، حيث تشترط دائرة الأراضي والأملاك إدراج اتفاقية البيع والشراء في السجل العقاري المبدئي خلال 90 يوماً من تاريخ توقيعها.

تقع مسؤولية الالتزام بهذه المهلة على المطور، وليس عليك. عادة ما تنجز الشركات المنظمة عملية التسجيل خلال أسبوعين إلى أربعة أسابيع، بينما قد تتأخر الإجراءات لدى بعض المطورين، خاصة عند إطلاق مشروع كبير يضم مئات الوحدات التي يجري تسجيلها في الوقت نفسه. إذا مر أكثر من شهر على توقيع العقد دون تأكيد التسجيل، اطلب من المطور تزويدك برقم مرجعي للمعاملة كتابة، حتى تتمكن من متابعة حالتها.

رسوم تسجيل عقود في دبي

تبلغ رسوم دائرة الأراضي والأملاك 4% من قيمة البيع، وتتوزع إلى 2% على البائع و2% على المشتري. ويحتسب المبلغ على أساس سعر العقار المحدد في العقد، وليس قيمة الأقساط التي سددتها حتى الآن. هذا يعني أن دفع مقدم بنسبة 10% لا يقلل رسوم التسجيل المحسوبة على قيمة العقار. فعند شراء شقة بغرفة نوم واحدة في مدينة دبي الرياضية (Dubai Sports City) بقيمة 900,000 درهم، تبلغ رسوم التسجيل الإجمالية 36,000 درهم، سواء كنت قد سددت 90,000 درهم فقط أو نصف قيمة العقار.

تختلف طريقة تحمل هذه الرسوم بحسب العرض المقدم من المطور؛ فبعض الشركات تتحملها بالكامل كحافز عند الإطلاق، بينما تتقاسمها شركات أخرى مع المشتري، في حين تحمّلها شركات كثيرة للمشتري وفق شروط العقد.

كما توجد رسوم تسجيل ذاتي قدرها 1,000 درهم يسددها المطور عندما يتولى تقديم المعاملة بنفسه عبر بوابة عقود (Oqood)، وهي تختلف عن الرسوم الأساسية الموضحة في الجدول التالي.

التحقق من بيانات شهادة عقود في دبي

تعد شهادة التسجيل الإلكتروني الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك المستند الذي يثبت إدراج عملية الشراء في السجل العقاري المبدئي. لذلك، لا تتعامل معها كمستند روتيني تحفظه دون مراجعة؛ بل تحقق من جميع بياناتها فور استلامها. فقد يبدو الخطأ في كتابة اسم العائلة أمراً بسيطاً، لكنه قد يسبب مشاكل عند إعادة بيع العقار، خاصة إذا اكتشف محامي المشتري الجديد اختلاف الاسم عن بيانات جواز السفر، ما يستدعي تقديم طلب تعديل رسمي ويؤخر المعاملة.

احتفظ بشهادة التسجيل مع إيصالات الدفعات في ملف واحد، وراجع أيضاً قائمة المستندات المطلوبة لشراء عقار في دبي للتأكد من اكتمال أوراقك.

• الاسم الكامل، وفقاً للتهجئة الواردة في جواز السفر
• رقم جواز السفر أو الهوية الإماراتية، مع مراجعة كل رقم
• رقم الوحدة والطابق، ومطابقتهما لاتفاقية البيع والشراء
• اسم المشروع ورقم قطعة الأرض
• إجمالي قيمة البيع، والتأكد من مطابقته للمبلغ المحدد في العقد دون تقريب
• اسم المطور ورقم الحساب المصرفي للضمان

تسجيل عقار قيد الإنشاء في دبي لغير المقيمين

لا تختلف رسوم التسجيل بحسب جنسية المشتري أو مكان إقامته؛ إذ تطبق نسبة 4% بالطريقة نفسها على المواطنين والمقيمين والمشترين من خارج الإمارات، دون رسوم إضافية مرتبطة بالجنسية أو خصومات خاصة بها. لكن الاختلاف يظهر في الأوراق المطلوبة:

• يقدم المقيمون بطاقة هوية إماراتية سارية المفعول، مما يسرع عملية التحقق من الهوية
• يقدم غير المقيمين نسخة من جواز السفر، وهي كافية لإثبات الهوية
• تقدم الشركات الرخصة التجارية وعقد التأسيس
• يمكن للمشترين الذين يوقعون عن بعد، تعيين ممثل لإتمام الإجراءات بموجب وكالة قانونية موثقة ومصدقة حسب المتطلبات المعمول بها

يستطيع مواطنو الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي أيضاً شراء العقارات خارج المناطق المحددة للتملك الحر، ما يوسع نطاق المشروعات المتاحة لهم. أما إذا كنت تشتري من خارج الدولة، فمن الأفضل تخصيص أسبوعين إضافيين للإجراءات، تحسباً لعمليات التحقق من مصدر الأموال التي قد تطلب ضمن المعاملة.

مخاطر شراء عقار قيد الإنشاء غير مسجل في نظام عقود

عدم تسجيل الوحدة في السجل العقاري المبدئي يعني أن ما تملكه هو اتفاقية البيع والشراء وإيصالات السداد، دون وجود إثبات رسمي في سجلات الحكومة يؤكد تسجيل العقار باسمك.

لنفترض وجود مشترين في البرج نفسه، دفع كل منهما 1.2 مليون درهم لشراء وحدتين بالشروط ذاتها. سجلت الوحدة الأولى في السجل المبدئي، بينما الوحدة الثانية لم تسجل. عندما يتوقف البناء، سيكون اسم المشتري الأول مثبتاً في السجل الرسمي باعتباره صاحب مصلحة مسجلة في العقار، ما يمنحه موقفاً أوضح عند متابعة النزاع لدى الجهات المختصة، بما فيها مؤسسة التنظيم العقاري (RERA).

أما المشتري الذي لم تسجل وحدته، فقد يواجه صعوبات أكبر في إثبات حقوقه، كما قد يتعذر عليه إعادة بيع العقار قبل التسليم أو الحصول على موافقة البنك للتمويل العقاري، ويصبح موقفه أضعف إذا تعرض المطور للإعسار. كذلك، يساعد التسجيل على الحد من مخاطر بيع الوحدة نفسها لأكثر من مشتري؛ إذ لا يمكن للمطور بيع وحدة سبق تسجيلها باسم مشتري آخر دون معالجة وضع التسجيل القائم.

إعادة بيع العقار أو الحصول على تمويل بعد تسجيل عقود

إذا كنت تخطط لبيع العقار قبل اكتمال المشروع، فيما يعرف بالتنازل عن العقد أو إعادة البيع قبل التسليم، فيجب أن تكون الوحدة مسجلة باسمك أولاً في السجل العقاري المبدئي. كما يشترط كثير من المطورين سداد حد أدنى من قيمة العقار قبل إصدار شهادة عدم الممانعة (NOC)، وغالباً ما تتراوح هذه النسبة بين 30% و40%.

لكن هذه النسبة ليست قاعدة تفرضها دائرة الأراضي والأملاك، بل هي سياسة يحددها كل مطور على حدة. لذلك، راجع اتفاقية البيع والشراء لمعرفة النسبة المطلوبة قبل التخطيط لإعادة البيع. وقد تتراوح رسوم إصدار شهادة عدم الممانعة بين 2,000 و5,000 درهم، كما تطبق رسوم دائرة الأراضي والأملاك مجدداً على قيمة البيع الجديدة وفق الإجراءات المعمول بها.

ينطبق مبدأ مشابه على التمويل العقاري؛ إذ لا تصرف البنوك التمويل عادة مقابل وحدة غير مسجلة في السجل المبدئي، لأن شهادة التسجيل تستخدم للتحقق من وجود الأصل العقاري وتسجيله باسم مقدم طلب التمويل.

كيف تتحول شهادة عقود إلى سند ملكية؟

يعد تسجيل عقود (Oqood) إجراءً مؤقتاً يثبت حقوق المشتري خلال مرحلة الإنشاء. وبعد اكتمال المبنى واستيفاء متطلبات نقل الملكية، يتحول التسجيل المبدئي إلى سند ملكية دائم باسم المشتري. ويترتب على هذا النقل رسوم خاصة؛ منها 250 درهم لشهادة سند الملكية، و225 درهم للخريطة الموحدة على أراضي بلدية دبي، بالإضافة إلى رسوم المعرفة والابتكار (10 دراهم لكل منهما)، ورسوم الوصي (4000 درهم بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة) في حال بلغت قيمة البيع 500,000 درهم.

يجب سداد الرصيد المتبقي من قيمة العقار وتسوية رسوم الخدمات المستحقة. وعند إصدار سند الملكية، يحل محل شهادة التسجيل المبدئي، فلا تحتفظ بالمستندين بوصفهما تسجيلين ساريين للملكية في الوقت نفسه.

استخدم أداة كوتوك للذكاء الاصطناعي لمقارنة قائمة مشاريعك المختارة، والتكاليف وشروط الدفع، بما يساعدك على اتخاذ قرار شراء مبني على أرقام واضحة.