إس آند بي غلوبال (S&P) تتوقع نمو المعروض السكني في دبي 20% بحلول 2028

تتوقع وكالة إس آند بي غلوبال (S&P Global) أن ينمو المعروض من الوحدات السكنية في دبي بنحو 20% خلال عامي 2027 و2028. وبالنسبة إلى المشترين والمستأجرين والمستثمرين، يعني ذلك زيادة عدد الوحدات التي تتنافس على استقطاب الشريحة نفسها من السكان والمشترين. 

زيادة المعروض لا تعني بالضرورة انخفاض أسعار العقارات في جميع أنحاء دبي، فمن المرجح أن تتسع الفجوة بين المشاريع القوية التي تتمتع بموقع جيد وجودة بناء مناسبة، وتلك التي تواجه صعوبة في جذب الطلب. لذلك، من المهم فهم الأرقام والمؤشرات التي تقف وراء نمو المعروض السكني قبل الالتزام بشراء عقار أو الاستثمار فيه.

لماذا يزداد المعروض السكني في دبي حالياً؟

يستعد سوق العقارات السكنية في دبي لموجة أكبر من المنازل في عامي 2027 و2028، والطلب هو المحرك الرئيسي لذلك. فالإمارة تواصل استقطاب السكان والمستثمرين، ما يعزز جاذبيتها بوصفها وجهة للعيش والاستثمار على المدى الطويل. واستجابةً لهذا الطلب، يواصل المطورون العقاريون إطلاق مشاريع جديدة، ما يمهد لارتفاع المعروض السكني بوتيرة متسارعة.

لنفترض أن إحدى المناطق تضم 1,000 وحدة سكنية تتنافس على استقطاب المستأجرين في دورة سوقية اعتيادية. إذا ارتفع المعروض بنسبة 20%، فستضاف 200 وحدة أخرى إلى السوق، لتتنافس جميعها على جذب المستأجرين والمشترين أنفسهم. 

ما العقارات الأكثر تأثراً بزيادة المعروض في دبي؟

وفقاً للتوقعات، قد تكون الشقق المخصصة للاستثمار الأكثر عرضة لضغوط الأسعار، وإذا كنت تفكر في شراء عقار قيد الإنشاء في دبي، فمن المهم الانتباه إلى هذه النقطة قبل اتخاذ القرار. عند شراء عقار على المخطط، فإنك تدفع مقابل وحدة لم يكتمل بناؤها بعد، وبالتالي تعتمد قيمة استثمارك عند التسليم على سعر الوحدة في ذلك الوقت، ومدى قدرتها على المنافسة في السوق.

قد تواجه الشقق ذات التصاميم التقليدية والمواقع الأقل جاذبية صعوبة أكبر في التميز عن الوحدات المنافسة، خصوصاً مع دخول مشاريع جديدة إلى السوق. في المقابل، قد تتمتع المباني المصممة بعناية، والتي توفر مرافق جيدة وسهولة في الوصول إلى الخدمات والمناطق الحيوية، بقدرة أفضل على الحفاظ على جاذبيتها. وهذا يعني أن وحدتين بالسعر نفسه اليوم قد تحققان نتائج مختلفة تماماً عند زيادة المعروض السكني.

ثلاثة مؤشرات ينبغي متابعتها قبل شراء العقار

تساعد التوقعات على تكوين صورة عامة عن السوق، لكن التغيرات الفعلية تظهر من خلال مؤشرات محددة يمكن للمشتري والمستثمر متابعتها.

• الوحدات التي تم تسليمها فعلياً مقارنة بالمشاريع المعلنة: أشار عمران فاروق، الرئيس التنفيذي لشركة سامانا للتطوير العقاري، إلى أن الإعلان عن المشاريع لا يعني بالضرورة تسليم وحداتها في المواعيد المحددة، وأن إطلاق المشروع على الورق يختلف عن اكتمال المبنى وتسليمه.
• الحوافز التي يقدمها المطورون: قد تشير خطط الدفع المرنة أو المزايا الإضافية التي يقدمها المطور إلى تسريع المبيعات. ولا يعني ذلك بالضرورة وجود مشكلة في المشروع، لكنه يستحق التحقق من أسباب هذه العروض ومقارنتها بشروط المشاريع المنافسة.
• الطلب على المرافق التي تعزز جودة الحياة: يولي المشترون اهتماماً متزايداً للمسابح والصالات الرياضية والمساحات الخضراء، وليس فقط للمخططات المعمارية، فالمشاريع التي تتضمن هذه الميزات تحافظ على جاذبيتها لفترة أطول.

يتوقع المطورون تعديلات تدريجية في السوق

لا يتوقع المطورون الذين استندت إليهم التقارير حدوث انخفاض حاد وشامل في السوق العقارية. ووصف عمران فاروق أي تصحيح محتمل بأنه قد يكون تدريجياً، مع استقرار تدريجي للأسعار في بعض القطاعات. 

من جانبه، يرى علي مسلم بو منصور، الرئيس التنفيذي لشركة أوبجكت ون (Object One)، أن السوق السكني في دبي يدخل مرحلة أكثر نضجاً، يصبح فيها المشترون أكثر انتقائية واهتماماً بالقيمة التي يحصلون عليها مقابل أموالهم. ويشير أيضاً إلى أن تأثير المعروض الجديد سيختلف من منطقة إلى أخرى، ومن مشروع إلى آخر.

هذا الأمر مهم بالنسبة لأسعار العقارات السكنية في دبي، لأن قد تؤثر زيادة المعروض سلباً في مبنى معين، بينما يكون تأثيرها محدوداً في مبنى مجاور. وقد يكون الموقع وجودة البناء من العوامل الأساسية التي تحدد قدرة المشروع على المنافسة.

أبرز الأرقام وراء توقعات نمو المعروض السكني في دبي

يبين الجدول أدناه الأرقام الرئيسية الواردة في التقرير، بالإضافة إلى مصادرها، حيث يمكنك مقارنتها بميزانيتك وجدولك الزمني.

ملاحظة: نسبة 71% صادرة عن أحد المطورين، وليست نتيجة تدقيق مستقل؛ لذلك ينبغي التعامل معها كمؤشر على الطلب، لا كضمان لبيع الوحدات أو نجاح المشروع.

كيف يؤثر انخفاض الأسعار بنسبة 5% في استثمارك؟ 

يساعد المثال التالي على توضيح أثر تغير الأسعار والإيجارات في العائد المحتمل، خصوصاً عند شراء عقار قيد الإنشاء. لنفترض أنك اشتريت شقة على المخطط بمساحة 1,000 قدم مربع، بسعر 1,600 درهم للقدم المربع، أي بقيمة إجمالية تبلغ 1.6 مليون درهم. إذا انخفضت أسعار إعادة بيع الوحدات المشابهة بنسبة 5%، فقد تصبح قيمة شقتك نحو 1.52 مليون درهم، أي أقل بنحو 80 ألف درهم من سعر الشراء.

لنفترض أيضاً أن الشقة تحقق عائداً إيجارياً إجمالياً بنسبة 6% سنوياً، في هذه الحالة، يبلغ الدخل الإيجاري السنوي 96 ألف درهم. أما إذا تراجعت الإيجارات بنسبة 10%، فقد ينخفض الدخل السنوي إلى نحو 86,400 درهم. في المقابل، لنفترض أن مستثمراً آخر اشترى وحدة بالسعر نفسه، لكنها تتمتع بموقع أفضل وتصميم أكثر جاذبية، ولم ينخفض سعرها إلا بنسبة 2%. عندها، تبلغ قيمة التراجع نحو 32 ألف درهم بدلاً من 80 ألف درهم. 

ما الذي ينبغي التحقق منه قبل توقيع عقد الشراء؟

قبل الالتزام بشراء عقار، وخصوصاً إذا كان قيد الإنشاء، من المفيد إجراء مجموعة من الفحوصات التي تساعد على تقليل المخاطر المالية.

• مراجعة سجل تسليم المطور: اكتشف ما إذا كانت المشاريع السابقة قد تم تسليمها في الوقت المحدد وكيف تبدو تلك المباني اليوم.
• قارن الأسعار بالوحدات المكتملة: قم بقياس سعر المشروع لكل قدم مربع مقارنة بالمباني الجاهزة المجاورة، وليس فقط مقارنة بكتيب المبيعات.
• اختبار العائد في سيناريوهات مختلفة: احسب كيف سيتغير العائد الإيجاري وقيمة إعادة البيع إذا انخفضت الأسعار أو الإيجارات بنسبة تتراوح بين 5% و10%.

كيف تحدد ما إذا كان الاستثمار العقاري في دبي مناسباً لك؟

لا تعني توقعات زيادة المعروض أن عليك الإسراع في الشراء أو الابتعاد عن السوق تماماً، فإذا كنت تخطط للشراء، فخذ وقتك، تحقق من مواعيد التسليم، وقارن الأسعار في المناطق المجاورة، وقارن التكاليف بما يناسب ميزانيتك. أما إذا كنت تشتري بهدف التأجير، ففكر في تأثير زيادة المنافسة على مدة بقاء العقار شاغراً، والإيجار الذي يمكنك طلبه، وقدرتك على الحفاظ على دخل إيجاري مستقر. ويمكن للوسيط العقاري المرخص في دبي مساعدتك في جمع بيانات التسليم والمبيعات الحديثة للمشاريع التي تدرسها، ما يتيح لك اتخاذ قرار يستند إلى معلومات السوق الفعلية.