ما الذي يجب التحقق منه قبل استلام العقار في دبي؟

قبل استلام عقارك في دبي، هناك ثلاثة امور تستحق اهتمامك: الحالة الفعلية للوحدة، ودقة المستندات التي يسلمك إياها المطوّر العقاري، والتفاصيل النهائية للدفعات والرسوم، بما فيها رسوم دائرة الأراضي والأملاك والمرافق. فتجاهل أي من هذه الجوانب قد يجعلك تتحمل مسؤولية معالجة المشاكل بنفسك بعد الاستلام.

ماذا يعني إشعار استلام العقار

يعني إشعار الاستلام عملياً أن المطوّر أكد اكتمال الوحدة العقارية. واعتباراً من التاريخ الوارد في الإشعار، يكون لديك نحو 30 يوماً لفحص العقار، وسداد الدفعة النهائية، واستلام المفاتيح. تحقق من ثلاثة أشياء على الفور:

• وجود رقم تعريف العقار (PIN): ستحتاج إليه لإجراءات تفعيل خدمات هيئة كهرباء ومياه دبي (ديوا) وتسجيل عقد الإيجار في إيجاري. وقد يؤدي تأخر الحصول عليه إلى إضاعة عدة أيام
• تسجيل الإشعار لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي: تأكد من أن المطوّر أودع الإشعار لدى الدائرة، وليس مجرد إرساله إليك عبر البريد الإلكتروني
• عدم الاكتفاء بإعلان اكتمال المشروع: قد يصل البرج إلى مرحلة الإنجاز الرسمية، بينما تظل وحدتك تعاني من عيوب، مثل نظام تكييف يضخ الهواء دون تبريده بالشكل المطلوب

واذا حصلوا الملاك الآخرون في البرج على إشعارات الاستلام ولم يصلك إشعارك، فتواصل مباشرة مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي بدلاً من الانتظار.

تأكد من مطابقة الوحدة مع اتفاقية البيع والشراء

تحدد اتفاقية البيع والشراء للعقار في دبي (SPA) رقم الوحدة، ومساحتها المبنية، وتوزيع الغرف، ومواصفات التشطيبات، وغالباً العلامات التجارية للأجهزة. وقد يجري المطوّر تعديلات على بعض المواصفات، لذا ينبغي الرجوع إلى العقد لتحديد ما يحق لك استلامه، بدلاً من الاعتماد على ما تتذكره من الكتيب.

المساحة الفعلية لها أثر مالي مباشر. فإذا اشتريت شقة بمساحة 850 قدم مربع بسعر 1,700 درهم للقدم المربع، ثم اكتشفت أن مساحتها 820 قدم مربع فقط، فإن النقص يبلغ 30 قدم مربع، أي ما يعادل نحو 51,000 درهم وفق سعر الشراء. تسمح كثير من العقود بإختلاف محدود في المساحة، لكن لا يمكنك المطالبة بحقوقك بناءً على مساحة لم تتحقق منها. لذا، اصطحب جهاز قياس ليزري، وتأكد أيضاً من مطابقة رقم الباب للمستندات.

قائمة فحص العقار قبل الاستلام في دبي

• الجدران والأسقف: ابحث عن الشقوق الدقيقة، وآثار الرطوبة حول إطارات النوافذ، وعدم انتظام الطلاء
• البلاط: انقر على البلاط للتحقق من ثباته؛ فقد يشير الصوت الأجوف إلى ضعف التصاقه، كما يجب التأكد من عدم تشققه عند وضع الأثاث
• النوافذ والأبواب: تحقق من إحكام الإغلاق وعدم وجود فجوات تسمح بدخول الضوء، فقد تؤدي العوازل غير الجيدة إلى زيادة فواتير التبريد بنسبة 10 إلى 20%
• التكييف: شغّل كل وحدة لمدة 15 دقيقة، ثم استخدم مقياس حرارة للتحقق من انخفاض درجة الحرارة
• السباكة: شغّل حمامين في الوقت نفسه لاختبار ضغط المياه، واستخدم كل مرحاض مرتين للتأكد من عمله بصورة سليمة
• الكهرباء: اختبر جميع المقابس، بما فيها تلك الموجودة خلف الأريكة والأثاث
• السلامة: اختبر أجهزة كشف الدخان، وتأكد من عدم طلاء رؤوس رشاشات الحريق
• العدادات: صوّر قراءات عدادات الكهرباء والمياه والتبريد، مع التأكد من ظهور الأرقام التسلسلية

تتراوح تكلفة الفحص الاحترافي للعيوب (Snagging) في الشقق عادة بين 1,000 و4,000 درهم، بحسب مساحة الوحدة وحجمها.

المستندات المطلوبة عند استلام العقار في دبي

غالباً تتأخر إجراءات الاستلام بسبب نقص المستندات أو افتراض أن بعض الإجراءات قد اكتملت، وليس بسبب عيوب البناء وحدها. لذلك، احرص على الحصول على المستندات والمستلزمات التالية أو تأكيد موعد تسليمها كتابة:

• سند الملكية أو تأكيد مكتوب بأن إصداره قيد الإجراء. أما مشترو العقارات قيد الإنشاء، فيستخدم تسجيل عقود (Oqood) في السجل العقاري المبدئي لإثبات تسجيل الوحدة باسم المشتري إلى حين إصدار سند الملكية. 
• شهادة عدم ممانعة من المطوّر (NOC) تؤكد عدم وجود مستحقات معلقة
• إيصالات الدفعات النهائية تشمل جميع الأقساط المسددة والرسوم الإدارية
• تسوية رسوم الخدمات؛ تأكد من تسوية المستحقات حتى تاريخ الاستلام
• شهادة إنجاز المبنى وشهادة الإشغال حيثما ينطبق ذلك
• قائمة العيوب الموقعة تتضمن العيوب التي أقرّ بها المطوّر ومواعيد معالجتها
• المفاتيح وبطاقات الدخول ومفاتيح مواقف السيارات وصندوق البريد؛ احصر جميعها فعلياً، ولا تفترض تسليمها كاملة
• الضمان وشروط فترة مسؤولية العيوب (DLP)

الدفعة النهائية ورسوم الخدمات والتكاليف الإضافية

عند استلام العقار، يكتشف المشترون تكاليف لم يتم ذكرها عند الحجز، لذا احسب التكلفة الإجمالية قبل الدخول. إليك مثال عن شقة قيد الإنشاء بقيمة 1.5 مليون درهم ومساحة 850 قدم مربع:

تتراوح رسوم الخدمات السنوية في كثير من المباني السكنية العادية في دبي بين 10 و25 درهم للقدم المربع، وقد ترتفع إلى 20 - 50 درهم في الأبراج الفاخرة. تحقق من الرسوم الخاصة بعقارك عبر مؤشر رسوم الخدمات التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي قبل إعداد ميزانيتك، إذ قد تختلف الرسوم بشكل كبير بين مبنيين متجاورين.

وثّق جميع عيوب العقار قبل توقيع محضر الاستلام

قبل توقيع نموذج الاستلام، وثّق جميع العيوب التي لم تعالج، وأبلغ المطوّر عنها رسمياً مع إرفاق الصور وتحديد مواقعها. وإذا طلب منك التوقيع قبل الإصلاح، فاطلب إدراج قائمة العيوب في المستندات، مع تأكيد مكتوب ومواعيد محددة للمعالجة، بدلاً من الاعتماد على وعود شفهية.

تنص كثير من العقود على فترة مسؤولية عن العيوب (DLP) مدتها 12 شهراً، وقد تصل إلى 24 شهراً لدى بعض المطورين، لذا، راجع عقدك للتأكد من المدة. وبشكل منفصل، تنص المادة 40 من قانون دبي رقم 6 لسنة 2019 على مسؤولية المطور عن العيوب الإنشائية لمدة 10 سنوات، وهي مسؤولية تختلف عن فترة العيوب التعاقدية.

خدمات ديوا والتبريد وبطاقات الدخول

قبل توقيع نموذج الاستلام، تأكد من تطابق رقم العقار في مستندات ديوا (DEWA) مع وحدتك، وتوثيق القراءة النهائية لعداد المطور، وعدم وجود مستحقات متأخرة للتبريد المركزي أو رسوم الخدمات. فقد تؤدي المبالغ غير المسددة إلى تأخير تفعيل الخدمات وتسجيل عقد الإيجار (إيجاري)، أو استلام بطاقات الدخول.

لتفعيل الكهرباء والمياه، سجّل لدى ديوا باستخدام سند الملكية أو عقد عقود (Oqood)، والهوية الإماراتية ورقم العقار. تبلغ قيمة التأمين القابل للاسترداد 2,000 درهم للشقق و4,000 درهم للفلل، إضافة إلى 155 درهم رسوم توصيل، ويطلب حساب منفصل للتبريد المركزي مع تأمين خاص به. احصل على رقم العقار من المطوّر كتابياً لتجنب أخطاء التسجيل.

يحصل حاملو بطاقة ذخر ممن تبلغ أعمارهم 60 عاماً فأكثر، وحاملو بطاقة سند، على خصم 50% من رسوم التفعيل. وبعد إتمام الإجراءات، سجّل عقد إيجاري إذا كنت تخطط للتأجير، واستلم بطاقات الدخول، واحجز خدمات الاتصالات من اتصالات أو دو، وتأكد من مواعيد الانتقال المعتمدة في المبنى.

كيف تستلم عقارك إذا كنت خارج الإمارات؟

يمكنك تفويض شخص لحضور الاستلام وتوقيع المستندات واستلام المفاتيح بموجب وكالة قانونية موثقة. وقد تحتاج الوكالة الصادرة من خارج الإمارات إلى التصديق والترجمة، لذا خصص أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع للإجراءات.

لتجنب تكاليف إضافية، عين شركة فحص مستقلة قبل إشعار الإنجاز، واطلب تقريراً مصوراً بالعيوب، ويمكنك متابعة الفحص عبر مكالمة فيديو، مع التأكد من إعادة الفحص بعد الإصلاح.

قارن رسوم الخدمات وتكاليف الاستلام وصافي العائد الإيجاري في المشاريع المشابهة باستخدام أداة كوتوك للذكاء الاصطناعي، لتقييم الالتزامات المالية مسبقاً. وإذا واجهت خلافاً بشأن العيوب أو احتجت إلى فهم إجراءات الاستلام، تواصل مع كوتوك عبر واتساب للحصول على المساعدة في الخطوات التالية.