تحلیل جامع امتیاز (Imtiaz) و جایگاه آن در بازار املاک دبی

شرکت امتیاز (Imtiaz Development) یک شرکت خصوصی فعال در بازار املاک دبی است که از دهه ۹۰ میلادی وارد این حوزه شد؛ تا امروز بیش از دو هزار واحد مسکونی را تحویل داده و مدیریت دارایی‌های نزدیک به چهار میلیارد درهم را بر عهده دارد. این شرکت امروز در مناطق دبی آیلندز (Dubai Islands)، جمیرا ویلیج (Jumeirah Village)، میدان هورایزن (Meydan Horizon) و دبی‌لند پروژه‌های فعال دارد و تمرکز اصلی آن بر ساخت آپارتمان‌های شهری با پلان کارآمد و طراحی کاربردی برای زندگی روزمره است.

شرکت ساخت و ساز امتیاز برخلاف رویه دیگر برندهای ساختمانی ، طیف متنوعی از پروژه‌ها با شروع قیمت‌های بالاتر از ۷۵۰ هزار درهم برای ویزای اقامت تا پروژه‌های لوکس با ارزش بالای دو میلیون درهم برای دریافت ویزا طلایی (Golden Visa) عرضه می‌کند و همین موضوع باعث شده هم برای خانواده‌های مقیم امارات و هم برای سرمایه‌گذاران خارجی قابل بررسی باشد. بسیاری از پروژه‌های اخیر این سازنده در دبی آیلندز با دسترسی مستقیم به ساحل و محور شیخ محمد بن راشد و در جمیرا ویلیج سرکل با تراکم متعادل و تقاضای اجاره پایدار قرار گرفته‌اند.

هویت شرکت امتیاز و مسیر شکل‌گیری آن در بازار املاک دبی

امتیاز (Imtiaz) در اوایل دهه نود میلادی فعالیت خود را با هدف ساخت مسکن شهری برای مالک (End-User) آغاز کرد و برخلاف بسیاری از سازندگانی که از ابتدا وارد پروژه‌های لوکس شدند مسیر خود را از نیازهای روزمره ساکن دبی تعریف کرد و با رشد تدریجی و نه جهشی توانست بیش از دو هزار واحد مسکونی را تحویل دهد و حجم دارایی تحت مدیریت خود را به حدود چهار میلیارد درهم برساند و ورود این برند به مناطقی مانند دبی آیلندز نشان می‌دهد که پس از تثبیت جایگاه در مناطق داخلی شهر حالا وارد فاز حضور در پروژه‌های ساحلی نیز شده است و همچنان مدل توسعه آن مرحله‌ای و کنترل‌شده باقی مانده است.

استراتژی و فلسفه طراحی پروژه های امتیاز

رویکرد طراحی در امتیاز بر پایه استفاده منطقی از فضا و امکان زندگی روزمره شکل گرفته و هدف آن ساخت واحدهایی است که برای سکونت دائمی برنامه‌ریزی شده‌اند و صرفا با هدف نمایش ظاهری یا فروش سریع ساخته نشده‌اند. معماری واحدها طوری برنامه‌ریزی می‌شود که خریدار بتواند بدون وابستگی به تغییر سریع بازار در آن خانه زندگی کند یا آن را برای اجاره بلندمدت در اختیار مستأجر قرار دهد و به همین دلیل مخاطبان این برند تنها سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت نیستند و خانواده‌های ساکن دبی نیز بخشی از تقاضای مستقیم این شرکت را تشکیل می‌دهند.

ساختار مدیریتی و طرز فکر حاکم بر رهبری شرکت امتیاز

رهبری شرکت امتیاز بر پایه یک ترکیب میان‌نسلی اداره می‌شود که در رأس آن استاد رحیم‌الله شاهسوار به‌عنوان رئیس هیئت‌مدیره قرار دارد؛ شخصیتی که از ۱۹۹۳ همراه با رشد اقتصادی آسیای جنوبی و خاورمیانه وارد بازار املاک شد و نگاه او از ابتدا بر توسعه بلندمدت و مشارکت اجتماعی استوار بوده است و همچنان جهت‌گیری کلان شرکت با امضای فکری او هدایت می‌شود.

در کنار او، مسیح‌الله امتیاز به‌عنوان مدیرعامل نسل جدید مسئول هدایت مستقیم پروژه‌ها و تعریف زبان معماری برند است و تمرکز او بیش از هر چیز بر خلق جوامعی با هویت مشخص و استانداردهای قابل اندازه‌گیری برای زندگی شهری پایدار قرار دارد و این دیدگاه سبب شده است توسعه پروژه‌ها صرفا محدود به ساختمان‌سازی نشود و مستقیما با مفهوم کیفیت تجربه زیستن در ارتباط قرار بگیرد.

این ترکیب فکری در سال ۲۰۲۵ با دریافت مدال بشردوستی محمد بن راشد آل مکتوم رسمیت پیدا کرد؛ جایزه‌ای که به دلیل تعهد شرکت به توسعه اجتماعی، مشارکت در ساخت مدرسه در آفریقا و کاشت دو هزار درخت به ازای هر واحد مسکونی اعطا شد و نشان داد نگاه امتیاز فقط فروش ملک نیست و معطوف به تاثیر مثبت در مقیاس فراتر از ساخت‌وساز است.

تحلیل موقعیت جغرافیایی و پراکندگی پروژه‌های امتیاز در دبی

پراکندگی پروژه‌های امتیاز (Imtiaz) در دبی نشان می‌دهد که این برند صرفا به یک کلاس لوکیشن وابسته نیست و استراتژی خود را میان سه نوع تقاضا تقسیم کرده است؛ پروژه‌های ساحلی و توریستی در دبی آیلندز (Dubai Islands)، واحدهای آپارتمانی با تمرکز بر سکونت روزمره در جمیرا ویلیج (Jumeirah Village)، پروژه‌های توسعه‌محور در محورهای رو‌به‌توسعه مانند میدن هورایزن (Meydan Horizon) و دبی‌لند (Dubailand) که برای پیش‌خرید ملک در امارات اهمیت ویژه‌ای دارند.

پروژه‌های ساحلی امتیاز در دبی آیلندز

پروژه‌های امتیاز در دبی آیلندز بیشتر برای خریدارانی مناسب هستند که به زندگی ساحلی، فضای کم‌تراکم و ارزش آینده زمین توجه می‌کنند و به دنبال خریدی هستند که هم قابلیت سکونت داشته باشد و هم شانس اقامت از طریق سرمایه‌گذاری را فراهم کند. پروژه‌هایی مانند بیچ واک (Beach Walk) و کوتیه هاوس (Cotier House) نمونه‌های شاخص این دسته محسوب می‌شوند و معمولا توسط متقاضیانی بررسی می‌شوند که علاوه بر سکونت خانوادگی، امکان دریافت ویزای طلایی امارات را نیز مدنظر قرار می‌دهند و تصمیم خود را بر همین اساس نهایی می‌کنند.

پروژه‌های امتیاز در جمیرا ویلیج با تمرکز بر آپارتمان‌های دبی

در منطقه جمیرا ویلیج تمرکز امتیاز بر ساخت آپارتمان‌های دبی با پلان فشرده و مناسب سکونت دائم قرار دارد و پروژه‌هایی مانند پرل هاوس (Pearl House) به دلیل دسترسی متعادل به خیابان‌های اصلی و هزینه نگهداری منطقی، بیشتر توسط خانواده‌های مقیم و خریداران اجاره‌محور انتخاب می‌شوند و نه صرفا خریداران لوکس‌پسند. رفتار تقاضا در این بخش در مقایسه با پروژه‌های دبی آیلندز بیشتر به دنبال اجاره پایدار و بازگشت سرمایه پیوسته است و از نظر کلاس تقاضا به پروژه‌های توسعه‌دهنده‌ای مانند عزیزی (Azizi) نزدیک است و به همین دلیل برای افرادی که میان دو برند در حال انتخاب هستند بررسی صفحه تحلیل املاک عزیزی می‌تواند تصمیم‌گیری را ساده‌تر کند.

پروژه‌های در حال توسعه امتیاز در Meydan Horizon و دبی‌لند

نسل جدید پروژه‌های امتیاز در مناطقی مانند Meydan Horizon و دبی‌لند بیشتر به عنوان گزینه‌های مناسب برای پیش‌خرید ملک در امارات شناخته می‌شوند و تمرکز توسعه در این بخش بر پاسخ به تقاضای میان‌مدت و رشد آینده قیمت زمین قرار دارد و پروژه‌هایی مانند وینوود هورایزن (Wynwood Horizon) و کاو ادیشن (Cove Edition) در همین دسته قرار می‌گیرند و معمولا توسط خریدارانی انتخاب می‌شوند که به ورود در فاز اولیه توسعه شهری فکر می‌کنند و انتظار دارند در زمان تکمیل پروژه، موقعیت دسترسی و ارزش منطقه به شکل محسوسی افزایش پیدا کند.

بررسی فرصت‌های سرمایه‌گذاری در پروژه‌های امتیاز

در ارزیابی پروژه‌های امتیاز مهم است بدانیم هر لوکیشن، رفتار سرمایه‌گذاری متفاوتی ایجاد می‌کند و تصمیم صرفا بر اساس قیمت ورودی کافی نیست.
جدول زیر به همین منظور طراحی شده تا بتوانیم تیپ ملک، موقعیت، قیمت ورود و صلاحیت ویزا را کنار هم ببینیم و از همان ابتدا مسیر متناسب با هدف و بودجه خود تصمیم بگیریم.

تحلیل مالی و هزینه مالکیت در پروژه‌های امتیاز

در پروژه‌های امتیاز معمولا با قیمت‌هایی روبه‌رو می‌شویم که از همان ابتدا در محدوده‌ای قرار دارند که برای گرفتن اقامت سرمایه‌گذاری قابل بررسی است. خیلی کم پیش می‌آید که واحدی زیر ۷۵۰ هزار درهم عرضه شود. در بعضی از پروژه‌هایی که در دبی آیلندز ساخته می‌شوند، قیمت از مرز دو میلیون درهم هم عبور می‌کند و آنجا دیگر مسئله فقط سرمایه‌گذاری نیست، بلکه موضوع ویزای طلایی هم وارد معادله می‌شود؛ مخصوصا برای کسانی که دنبال یک اقامت مطمئن و پایدار هستند.

این مرحله، یعنی شناخت قیمت ورودی، فقط نقطه شروع تصمیم‌گیری است. سؤال بعدی معمولا به این سمت می‌رود که هزینه نگهداری سالانه این پروژه چقدر است و آیا با بازده اجاره منطقی هم‌خوانی دارد یا نه؟ چون بسیاری از خریداران بین‌المللی بعد از قرارداد تازه با واقعیت هزینه‌های سرویس شارژ روبه‌رو می‌شوند، در حالی که این موضوع باید در مرحله تحلیل اولیه جدی بررسی شود.

در پروژه‌های امتیاز، به‌خصوص آنهایی که در دبی آیلندز (Dubai Islands) قرار دارند، هزینه نگهداری معمولا کمی بالاتر از میانگین دبی است؛ دلیل آن هم خدمات ساحلی، استاندارد فضای بیرونی و کلاس کاربری پروژه است. اما در جمیرا ویلیج سرکل (JVC) که بیشتر خانواده‌محور و اجاره‌پذیر تعریف شده، عدد منطقی‌تر است و همین تفاوت می‌تواند باعث شود بازده خالص اجاره سالانه (Net ROI) در نهایت در جمیرا ویلیج پایدارتر دیده شود؛ هرچند دبی آیلندز از نظر ارزش زمین و احتمال رشد بلندمدت، موقعیت قدرتمندتری دارد.

برای بسیاری از خریداران ایرانی، صرفا مالک شدن هدف نهایی نیست. معمولاً تصمیم بین سه مسیر شکل می‌گیرد:

• استفاده شخصی و برنامه اقامت

• سرمایه‌گذاری با هدف اجاره سالانه (Rental Yield)

• یا خرید زودهنگام در فاز ساخت برای فروش در زمان تحویل

در پروژه‌های Imtiaz، این سه مسیر هم‌زمان قابل بررسی هستند. برای مثال در جمیرا ویلیج سرکل، میانگین بازده اجاره ناخالص در حال حاضر بین ۶ تا ۷٫۵ درصد گزارش می‌شود و به‌دلیل هزینه نگهداری منطقی‌تر، بازده خالص نیز نزدیک به این عدد باقی می‌ماند. اما در دبی آیلندز، هرچند هزینه نگهداری بالاتر است، اما افزایش ارزش زمین و استاندارد ارائه پروژه برای کسانی که برنامه بلندمدت‌تر دارند جذاب‌تر می‌شود.

در ارزیابی مالی، فقط قیمت ملک و بازده اجاره کافی نیست. هزینه واقعی مالکیت باید به‌صورت کامل دیده شود، چون این رقم معمولا در سال‌های بعد تعیین‌کننده نگاه خریدار به ادامه نگهداری یا فروش ملک خواهد بود.

برای پروژه‌های امتیاز، هزینه‌های اصلی مالکیت شامل موارد زیر است:

نگاه امتیاز به پایداری و نقش این شاخص در انتخاب پروژه

در برخی پروژه‌های جدید امتیاز، به‌خصوص در لوکیشن‌هایی مثل دبی آیلندز یا میدن هورایزن، ردپای توجه به محیط‌زیست در جزئیاتی مثل نورگیری واحدها، سیستم تهویه یا نوع طراحی فضای باز قابل مشاهده است؛ نه فقط در تیتر پروژه. مثلا در طراحی محوطه یا حتی سیستم تهویه، رویکرد بهینه‌سازی مصرف واقعا دیده می‌شود؛ نه صرفا یک عنوان سبز در بروشور. این تغییر بیشتر در نسل جدید پروژه‌ها دیده می‌شود. نمونه مشخص آن، اعلام تعهد شرکت به کاشت دو هزار درخت به ازای هر واحد مسکونی ساخته‌شده است؛ اقدامی که صرفا رسانه‌ای نشده و در گزارش‌های رسمی نیز ثبت شده است.

از نظر مصرف انرژی و طراحی فضا، پروژه‌هایی مانند وینوود هورایزن (Wynwood Horizon) با هدف کاهش وابستگی به سرمایش و تهویه پرمصرف طراحی شده‌اند و طراحی پلان‌ها طوری انجام شده که نور و تهویه طبیعی عملا جزئی از معماری عملکردی باشد. این رویکرد بیشتر در پروژه‌هایی که در مرحله پیش‌فروش هستند دیده می‌شود تا پروژه‌هایی که صرفا برای تحویل سریع طراحی شده‌اند.

در مناطق ساحلی مثل دبی آیلندز که به‌صورت مستقیم با تغییرات اقلیمی، مدیریت آب و حفاظت زیست‌محیطی سر و کار دارند؛ موضوع پایداری در نگهداری فضای عمومی به‌اندازه خود ساختمان اهمیت دارد. این یعنی هزینه نگهداری بالاتر است، اما در مقابل، ارزش بلندمدت زمین و تصویر پروژه نیز پایدارتر می‌ماند. برای خریدارانی که معیار سرمایه‌گذاری آنها فقط بازده عددی نیست و موضوع اثر اجتماعی و جایگاه برند هم اهمیت دارد، این موضوع می‌تواند در انتخاب پروژه تأثیر مستقیم بگذارد.

مقایسه امتیاز با توسعه‌دهندگان فعال در دبی

امتیاز در سطح توسعه‌دهندگان خصوصی میان‌رده دبی قرار می‌گیرد و بیشتر پروژه‌های آن برای خریدارانی مناسب هستند که به دنبال ملکی قابل سکونت و در عین حال دارای ظرفیت رشد سرمایه هستند. در مقایسه با برخی برندهای دیگر، تفاوت‌های زیر قابل درک است.

در پروژه‌های عزیزی تمرکز اصلی روی واحدهای کوچک‌تر و بازده اجاره کوتاه‌مدت دیده می‌شود و رفتار این برند بیشتر با مخاطب سرمایه‌گذار صرف هماهنگ است. در مقابل، امتیاز معمولا پلان‌هایی طراحی می‌کند که برای زندگی روزمره کاربردی‌تر باشند و به همین دلیل خریدار مصرفی و خریدار سرمایه‌گذار هر دو مخاطب آن محسوب می‌شوند.

در سازنده‌ای مانند سامانا اولویت اصلی روی امکانات تفریحی داخلی و طراحی چشمگیر ظاهری قرار می‌گیرد و تمرکز بر جذابیت بصری بالاتر است. امتیاز این مسیر را دنبال نمی‌کند و بر توازن میان طراحی ساده و قابلیت استفاده واقعی در سکونت بلندمدت تمرکز دارد تا واحد صرفاً برای نمایش ساخته نشود.

در دبی آیلندز امتیاز در کنار نام‌هایی مثل نخیل یا مراس وارد رقابت می‌شود اما قیمت ورودی پروژه‌های امتیاز معمولا پایین‌تر از این دو برند قرار می‌گیرد و این موضوع برای خریدارانی که سطح ورود کنترل‌شده‌تری می‌خواهند جذابیت ایجاد می‌کند.

 

جمع‌بندی نهایی

در انتخاب میان پروژه‌های امتیاز لازم است هدف خریدار از ابتدا روشن باشد. برای کسانی که زندگی پایدار خانوادگی را در اولویت قرار می‌دهند و قصد دارند در یک محیط ساحلی آرام مستقر شوند، پروژه‌هایی در دبی آیلندز (Dubai Islands) با ارزش بیش از دو میلیون درهم منطقی‌تر به نظر می‌رسند. این سطح قیمت امکان بررسی برای ویزای طلایی امارات را فراهم می‌کند و کیفیت زندگی در این منطقه با تمرکز بر سکونت بلندمدت تعریف می‌شود. 

در سناریویی که هدف اصلی بازده اجاره‌ای کنترل‌پذیر و منطقی باشد، پروژه‌هایی مانند پرل هاوس در جمیرا ویلیج سرکل (JVC) انتخاب دقیق‌تری محسوب می‌شوند. هزینه نگهداری قابل پیش‌بینی‌تر است و روند اجاره در این منطقه به خریدار امکان می‌دهد بازده خالص سالانه را بهتر مدیریت کند.

اگر نگاه خریدار بر سرمایه‌گذاری زودهنگام و ورود به فاز توسعه اولیه باشد، پروژه‌هایی مانند وینوود هورایزن و کاو ادیشن (Cove Edition) در محور میدن هورایزن انعطاف بیشتری برای پیش‌خرید ملک در امارات فراهم می‌کنند. در این سناریو اختلاف قیمت میان مرحله معرفی تا زمان تحویل واقعی می‌تواند به‌صورت قابل‌توجهی به سود نهایی تبدیل شود.

در نهایت انتخاب میان این مسیرها باید بر اساس هدف اقامتی یا سرمایه‌ای یا ورود زودهنگام انجام شود و نه صرفا بر اساس ظاهر پروژه یا قیمت اولیه. پروژه‌های امتیاز (Imtiaz) فقط یک انتخاب برای خرید در مجتمع مسکونی دبی نیستند و بسته به هدف خریدار می‌توانند بخشی از یک برنامه دقیق سرمایه‌گذاری در امارات قرار بگیرند.